“疫情发生后，积压已久的上海写字楼市场租赁需求正在逐步释放。”7月13日，仲量联行上海商业地产部项目代理服务总监江苏在总结回顾今年以来的上海写字楼市场发展情况时表示。

江苏介绍，今年第二季度，上海写字楼市场整体需求持续回暖，办公租赁需求保持强劲，中央商务区尤其是核心商务区的租赁需求显著回升，非中央商务区租赁需求主要以总部整合和扩租需求为主。受租赁需求保持活跃影响，中央商务区整体租金环比上涨0.3%，非中央商务区租金环比上涨0.7%。

而据世邦魏理仕(CBRE)发布的《2021年上半年上海房地产市场回顾与展望》显示，在上海经济运行韧性增强、内外需求持续回升的背景下，写字楼主力需求推升净吸纳量已超过去年全年水平。分片区来看，前滩已成为浦东新区写字楼空置率最低的片区，录得13.0%；在核心商务区中，陆家嘴和南京西路以内部同级搬迁扩租为主，表现较为积极。今年上半年末，全市空置率较去年底下降1.9%至17.8%，为2019年第一季度以来最低。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务、办公楼部负责人张越在接受《中国经营报》记者采访时表示，上海写字楼市场活跃的表现，离不开供应端优质楼宇新增放量和需求端新兴战略资本驱动的双向作用。同时，改革新政进一步推动浦东新区先行先试的探索步伐，将为浦东写字楼市场吸引外资金融、服务业等更多需求带来利好。

办公楼租赁需求活跃

从近三个月情况来看，上海甲级办公楼市场净吸纳量录得45万平方米，其中非中央商务区净吸纳量录得34.7万平方米，占全市净吸纳量的近四分之三。

江苏表示，今年第二季度，上海市中央商务区办公楼的空置率继续下降，浦西空置率环比下降1.5个百分点至9.5%；得益于内资金融服务企业的良好韧性，浦东空置率下降至12.6%；在非中央商务区，后滩板块的SK大厦以及大宁板块的利福国际中心两个新项目竣工交付，总建筑面积录得20.7万平方米。由于部分板块的强劲需求，非中央商务区未受新增供应影响，空置率环比下降2.7个百分点至26.5%。

受租赁需求保持活跃影响，中央商务区整体租金环比上涨0.3%。其中浦西中央商务区租金环比上涨1.0%；浦东中央商务区因不同项目表现分化，整体租金与上季度基本持平。同时，由于包括前滩和徐汇滨江在内的部分板块租赁持续活跃，使得非中央商务区租金环比上涨0.7%。

“内资企业保持活跃，内资金融服务企业与专业服务企业共同带动了浦东中央商务区租赁需求逐渐回暖。”江苏介绍，受多个行业带来的租赁需求支撑影响，浦西核心商务区保持韧性。在一些市场关注度较高的板块，租赁需求依然强劲。其中，来自中等承租能力企业的整合以及扩租需求占比较大，如科技新媒体企业和制造贸易企业等。

内资企业占比进一步提升

写字楼市场租赁活跃，与内资企业在上海搬迁扩租的需求增多密切相关。

世邦魏理仕研究部表示，今年上半年，在上海写字楼市场租赁需求中，内资企业占比进一步提升，以TMT包括互联网科技、新媒体和电商等升级扩张为主导；其次，部分外资主力需求逆势增加，其中在开放政策落实下，外资金融业整合升级需求渐增，同时境外旅游消费回流，致使外资消费品类如快消和奢侈品等亦呈扩租趋势。

从成交类型与区位看，搬迁扩租需求占比近六成，其中搬迁类型约70%为升级需求。供应充沛的北外滩及前滩与租金激励增多的淮海中路及世纪大道则是兼具区位和品质提升的目的地，不乏来自于商务园区及其他次级楼宇的选址案例。此外，政府引领资本在高科技产业流动的背景下，也为大面积去化起到了愈加重要的作用。

在租金表现方面，入驻率攀升的热门地点租金出现了不同程度的上扬，如前滩、外滩和五角场。上海全市租金报价较去年底下调0.5%，同期跌幅明显收窄。而随着业主定制装修和轻资产运营的普及化，成交租金可在毛胚交付上实现每天每平方米0.5~2元的上浮。

值得一提的是，今年上半年，上海写字楼市场供应恢复，同比增长245%，整体净吸纳量超过了去年全年水平。前滩、徐汇滨江和世博后滩市场表现亮眼，前滩更是成为了浦东新区空置率的最低片区，录得13%。而核心拓展区及次中心项目多点开花，在核心商务区中，陆家嘴和南京西路以内部同级搬迁扩租为主，表现较为积极。

张越预测，今年下半年，上海将有87万平方米左右的新增体量入市，包括热点区域预租亮眼的地标性项目。随着地铁14号线年底开通带动写字楼板块间通达性再升级，上海写字楼市场全年净吸纳量有望创下近年来新高，租金将从热点滨江及核心区位提升为伊始，逐步延展企稳。

（文章来源：贝果财经）